Som lejer bør du kende..
Dine rettigheder
Lejer, kend dine ret!
Et af de største problemer vi som lejerforening ser er at lejerne ikke kender deres rettigheder, og derfor ikke ved at de kan gøre noget ved en for høj husleje eller andre ulovlige forhold. Herunder beskriver vi dine rettigheder som lejer i en række situationer, opdelt efter de områder hvor der oftest opstår tvist mellem lejer og udlejer.
En række forhold der er “nice to know” når du flytter ind, ved lejeforholdets begyndelse.
Der er 3 vigtige love inden for lejelovgivningen.
Lejeloven, som indeholder de generelle bestemmelser om forholdet mellem lejer og udlejer, for dem som lejer af en privat udlejer.
Lov om leje af almene boliger, som indeholder de generelle bestemmelser om forholdet mellem lejer og udlejer, for dem som lejer af en almen boligforening.
Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, som er fra 1937, og derfor egentlig ikke så midlertidig endda.
- Loven gælder kun i de kommuner, som har tilsluttet sig den. Det har f.eks. Randers og Århus, hvorimod BRL ikke gælder i Herning og Norddjurs kommuner.
Det er derfor meget vigtigt, hvis en lejerforening skal kunne vejlede dig, at de ved hvilken type lejemål, ejendom og kommune du bor i.
Huslejenævnet er et kommunalt klagenævn, som b.la. kan fastsætte den lovlige leje i dit lejemål, og altså sætte lejen ned, hvis den er højere end det tilladte. Er man uenig i huslejenævnets afgørelse, kan denne indbringes for boligretten.
Huslejenævnet kan også behandle sager om varmeregnskaber, fraflytning og andre tvister mellem lejer og udlejer.
Sagsbehandlingen ved huslejenævnet er skriftlig, og man har ikke brug for en advokat, man kan dog med fordel søge rådgivning i en lejerforening.
Lejeloven indeholder en række bestemmelser, som er beskyttelsespræceptive (reglerne kan ikke fraviges til skade for lejer). Ganske som når det gælder forbrugerbeskyttelse, betragter man lejeren som den svage part (da man kan få folk der mangler en bolig til at skrive under på hvad som helst), som man ønsker at beskytte. Derfor kan man i lejeaftalen sagtens lovligt aftale bedre forhold, end dem som lejelovgivningen kræver, men ikke dårligere.
Beskyttelsen minder meget om reklamationsretten på almindelige varer, den er der bare, også selv om man har skrevet under på noget andet. For hvad var beskyttelsen værd, hvis en udlejer kunne kræve, at en lejer fraskrev sig den for at få en lejlighed?
Mon ikke de fleste udlejere kender til disse regler, og derfor har det maksimale indtjeningsgrundlag med i beregningen, når de forhandler pris ved køb af en ejendom, så man ikke kommer til at give mere end ejendommen kan tjene ind?
Der er flere måder som lejen kan fastsættes på, de vigtigste er..
Omkostningsbestemt leje
- Gælder i kommuner, som er omfattet af boligreguleringsloven.
- Lejen fastsættes efter et budget (udlejers omkostninger), hvor lejen ikke må være højere, end udlejers udgifter og et rimeligt afkast, jf. boligreguleringsloven § 5.
Det lejedes værdi
- Ganske simpelt en sammenligning med lignende lejemål.
- Lejen må ikke være højere, end det der er den normale le-je, for tilsvarende lejemål i samme kvarter, i samme stand, jf. lejeloven § 47.
- Lejen i småejendomme, ejendomme med 6 lejemål eller derunder, fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi.
Fri lejefastsættelse
- Gælder bl.a. for alle ejendomme, som er taget i brug fra 1992 og fremefter.
- Udlejer må kræve den leje som man aftaler.
Udlejer kan altså ikke bare kræve det han kan få lejer til at betale, lejen skal, alt efter hvilken type lejemål det er tale om, følge reglerne i loven, ellers kan lejen sættes ned af huslejenævnet.
Tanken er, at hvis en udlejer bygger en hel ny ejendom, så kan han kræve det han vil, opkøber han en ældre ejendom, bygget før 1992, kan han ikke spekulere i bare at kræve en høj leje, den skal følge lovens regler.
Aftalt lejestigning (trappeleje)
Forveksles ofte med aftaler om trappevask, men er en aftale, hvor lejen stiger med et bestemt beløb, oftest en gang årligt. Den står ofte i lejeaftalens § 11. Trappelejestigning må ikke
få den samlede leje til at overstige den lovlige leje, eller kan huslejenævnet sætte lejen ned.
Aftaler om trappelejestigning blev ulovlige, da den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2015. Er din lejeaftale indgået efter dette tidspunkt, og indeholder den en trappelejestigning, er denne ugyldig, og kan helt tilsidesættes af huslejenævnet.
Nu kan der aftales stigning efter nettoprisindekset, der er en årlig stigning efter den almindelige udvikling i penges værdi. Udlejer skal skriftligt meddele lejer om stigningen.
Alle udgifter til driften af ejendommen skal være indeholdt i den opkrævede leje, og må ikke opkræves separat, ved siden af lejen.
Derfor er det ikke lovlig at kræve betaling for f.eks. PBS-gebyr eller trappevask ved siden af lejen, og Højesteret har fastslået at sådanne beløb opkrævet ved siden af lejen, kan lejer kræve tilbagebetalt fra udlejer.
Det sker at udlejer kræver penge for at man overhovedet kan få et lejemål fremvist, eller for at få lov til at skrive kontrakten under. Dette er særligt et problem i Århus, og andre universitetsbyer, hvor udlejere udnytter de unge studerendes manglende viden om lejelovgivningen. Dette er ulovligt, jf. lejelovens § 6, og lejer kan, ved at indbringe en sag for huslejenævnet eller boligretten, kræve betalte beløb tilbage fra udlejer, som også kan straffes med bøde eller fængsel.
I lejeperioden
En generel beskrivelse af dine rettigheder som lejer mens du bor i lejemålet.
Kvittering ved betaling
Inden indflytningen skal lejeren ofte betale 3 måneders forudbetalt leje samt 3 måneders depositum, til udlejeren. Beløbene må tilsammen ikke overstige 6 måneders leje, og udlejer må ikke kræve mere betalt end dette, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
Betal aldrig dette beløb kontant, hvis du ikke kan få en kvittering for betalingen, ellers brug en anden betalingsform, så du efterfølgende (ved fraflytning) kan dokumentere betalingen.
Udlejer skal stille det lejede til rådighed, i god og forsvarlig stand, jf. lejelovens § 9, på det tidspunkt man har aftalt at lejer skal flytte ind.
Når du overtager lejemålet bør du gennemgå det grundigt og lave en liste over alle synlige fejl og mangler. Mangellisten sender du til udlejer senest 2 uger efter indflytningen, jf. lejelovens § 14, men sørg for selv at beholde en kopi.
Der kan senere (ved fraflytning) opstå uenighed om lejemålets stand ved indflytningen, det er derfor en fordel at have billeder af lejemålet som kan dokumentere eventuelle fejl.
En udlejer, som udlejer mere end et lejemål, skal efter 1. juli 2015 afholde obligatorisk indflyttesyn, hvor lejer og udlejer sammen gennemgår det lejede, jf. lejelovens § 9, stk. 2. Indflyttesynet holdes oftest i forbindelse med, at lejer får udleveret nøglerne til lejemålet.
Ved indflyttesynet er der nogle regler, som udlejer skal overholde. Udlejer skal
- indkalde lejer til synet, med rimeligt varsel, på mindst 1 uge,
- udarbejde en indflytningsrapport, som skal udleveres til lejer ved synet,
- eller sende indflytningsrapporten til lejer seneste 2 uger efter indflyttesynet, hvis lejer ikke er til stede ved synet, eller ikke vil skrive under på rapporten.
Hvis lejer ikke er enig i det som udlejer skriver i indflytterapporten, skal lejer nægte at skrive under på rapporten.
Er der ikke er afholdt indflyttesyn, eller lejer ikke har fået udleveret indflytningsrapporten ved synet, bortfalder udlejers krav på betaling for istandsættelse ved fraflytning, jf. lejelovens § 9, stk. 4, og så kan udlejer ikke kræve, at lejer skal betale for istandsættelse, når lejer engang fraflytter lejemålet.
Mange lejere får at vide af deres udlejer, at denne har “krav på” at få/have adgang til det lejede. Dette er ikke rigtigt, for som der står i Christian den 5. danske lovs 5-8-13, fra 1683,
”Leje gaar for Eje, til Fardag er ude”
Eller sagt på godt dansk, når du har lejet en bolig, er den som din egen til du flytter fra den igen. Lejelovens § 54 giver udlejer eller hans ansatte, viceværter eller servicearbejdere, adgang til det lejede, når ”forholdene kræver det”. Forholdene kræver det dog ikke når udlejer lige ”vil kigge forbi”, men kun ved f.eks.
- vandskader.
- for at afhjælpe en overhængende fare for ejendommen.
Din udlejer har ikke krav på at have en nøgle til dit lejemål, du må derfor gerne skifte låsene til dit lejemål, så kun du har nøglerne til det.
Udlejer kan dog have ret til at få adgang til lejemålet, hvis udlejer vil lave renoverings- eller vedligeholdelsesarbejder. I disse tilfælde skal lejer dog varsles på forhånd,
- 6 ugers varsel, ved mindre arbejder, jf. lejeloven § 55, stk. 1,
- 3 måneders varsel ved større arbejder, jf. lejeloven § 55, stk. 2,
og arbejdet skal udføres på en måde, hvor der tages størst muligt hensyn til lejeren.
Der er to typer lejeaftaler (lejekontrakter), en tidsbestemt (tidsbegrænset) og en tidsubestemt (tidsubegrænset).
En tidsbestemt lejeaftale, efter lejelovens § 80, stk. 1, løber automatisk ud, når man når til den aftalte slutdato. Sådanne lejeaftaler kan ikke opsiges, hverken af lejer eller udlejer, i den aftalte lejeperiode.
Hvis den tidsbestemte periode er udløbet, og lejer er blevet boende i mindst en måned, og udlejerne har vidst dette, men ikke har bedt lejer om at fraflytte, så kan lejer blive boende, på en tidsubestemt lejeaftale, jf. lejelovens § 80, stk. 2. Herefter skal lejer ikke, selv om udlejer skulle ønske det, underskrive en ny lejeaftale.
Der skal være en god grund, til at lejeaftalen er tidsbestemt, og det er ikke lovligt at lave løbende tidsbestemte lejeaftaler, f.eks. en forlængelse hvert andet år, i samme lejemål, med de samme lejere. En sådan aftale er ulovlig, og tidsbegrænsningen kan tilsidesættes af huslejenævnet eller boligretten, så man i stedet har en tidsubegrænset lejeaftale.
Den mest almindelige lejeaftale er den tidsubegrænsede, efter lejelovens § 81, stk. 1, og disse kan til enhver tid opsiges af lejer. Når man lejer en lejlighed eller et hus, som privat lejemål, kan udlejer kun opsige lejeaftalen under visse særlige omstændigheder, beskrevet i lejelovens § 82 og 83. Udlejer har mulighed for at opsige lejeaftalen
- når udlejer selv vil bebo lejemålet, med 12 måneders varsel, (lejelovens § 83, stk. 1, litra a).
- hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden, f.eks. hvis man har truet andre lejere eller hærget ejendommen (lejelovens § 83, stk. 1, litra e og g).
Udlejer har ikke mulighed for at opsige lejeaftalen (altså smide lejer ud), fordi lejer klager over varmeregnskab, starter en sag ved huslejenævnet, skifter lejemålets låse eller klager over mangler (herunder fugt og skimmel) i lejemålet.
En udlejer kan altså kun i nogle helt specielle situationer opsige lejeaftalen, og der skal, som beskrevet overfor, meget mere til end at han er blevet sur på den enkelte lejer. Her beskyttes lejer af lejelovene og kan ikke smides ud af lejemålet, blot fordi lejer har startet en sag mod udlejer.
Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysninger om lejerens andel af de samlede udgifter og lejers adgang til at gøre indsigelse. Forbrugsregnskabet er ugyldigt, efter lejelovens § 38, såfremt
- lejers klageadgang ikke står skrevet i regnskabet
Lejerne skal gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter at have modtaget det. Indsigelsen skal skal være skriftlig og begrundet, jf. lejelovens § 45, en generel indsigelse ”Jeg gør indsigelse med regnskabet” er ikke nok. Du kan gøre indsigelse mod f.eks. at
- regnskabet er kommet for sent frem.
- der er rettet i regnskabet.
- der er fejl i målinger og fordeling.
- der er fejl i beregningen af mit lejemåls forbrug.
Hvis du gør gyldig indsigelse skal udlejer indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet, inden 12 uger efter regnskabet kom frem til lejer, ellers anses det som udlejers accept af indsigelsen/fejl i regnskabet, og så skal lejeren ikke betale en eventuelt krævet efterbetaling for forbrug.
Har en lejer aldrig modtaget et gyldigt varmeregnskab, kan lejeren være berettiget til at få tilbagebetalt sine acontobetalinger, og kan for fremtiden undlade at betale acontobidrag, indtil udlejer fremsender regnskabet.
I den nye lejelov, som trådte i kraft den 1. juli 2015, er udlejers muligheder for at aftale, at lejer er ansvarlig for andet end indre vedligehold (hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve), som beskrevet i lejelovens § 21, blevet fjernet.
Hvis du har en lejeaftale som er indgået efter 1. juni 2015, kan du som lejer derfor ikke pålægges at forny (altså købe en ny, hvis den gamle går i stykker i lejeperioden), f.eks.
- komfur
- emhætte
- vaskemaskine
- toilet
Dette er udlejers ansvar. Står der alligevel i din lejeaftale at lejer skal forny lejemålets inventar, kan dette tilsidesættes af huslejenævnet.
Det er dog stadig lejers pligt, at vedligeholde (holde i orden) lejemålets inventar.
Er din lejeaftale fra før 1. juli 2015 kan fornyelsen af lejemålets inventar være lagt over på lejer, det er dog ikke alt som udlejer lovligt kan give lejer ansvaret for at forny, f.eks.
- toilet
- lysinstallationer
- elinstallationer
Det er udlejers ansvar at forny lejemålets faste installationer, dog ikke lejemålets låse og nøgler.
Udlejer skal stille det lejede til rådighed i ordentlig stand, og holde det i orden i hele lejeperioden, efter lejelovens § 11. Er der mangler i dit lejemål, skal du skriftligt bede udlejer udbedre dem hurtigst muligt.
En mangel er når noget i lejemålet går i stykker som lejer ikke er ansvarlig for, f.eks. hvis
- ovn eller køleskab går i stykker, eller
- termoruder punkterer
Hvis udlejer ikke afhjælper en mangel, som han er ansvarlig for, kan huslejenævnet pålægge udlejer at gøre det, og lejeren kan få nedsat lejen i den periode manglen har forringet lejemålet.
Er der skimmel i lejemålet, er der tale om en mangel, og du skal skriftligt informere udlejer hurtigst muligt.
Giv herefter udlejer en frist, f.eks. 2 til 4 uger, til at foretage en undersøgelse. Foretager udlejer sig intet, kan du
- kontakte kommunens tekniske forvaltning (i Randers kaldet Udvikling, Miljø og Teknik), som har en undersøgelsespligt når der er mistanke om fugt og skimmel i en bolig.
- Husk at påpege at du har informeret din udlejer, og at denne intet har foretaget sig.
Er der skimmel i lejemålet, har du som lejer mulighed for at kræve lejen nedsat, kræve erstatning af udlejer, blive genhuset eller ophæve dit lejemål, og fraflytte straks.
Når du flytter ud
En generel beskrivelse af dine rettigheder som lejer når du flytter ud af lejemålet.
Ophævelse betyder, at lejemålet/lejeaftalen omgående ophører, og man kan/skal fraflytte straks.
Lejer kan ophæve lejemålet hvis der er væsentlige mangler ved det lejede, f.eks. sundhedsskadelig skimmelsvamp eller ingen elektricitet, som udlejer ikke har udbedret på trods af lejers krav herom, eller hvis mangler ikke kan udbedres indenfor rimelig tid.
Ophævelsen skal være begrundet, skriftlig og kaldes ”Ophævelse”.
Udlejer kan ophæve lejemålet, hvis en lejer
- ikke betaler husleje, dog først efter lejer har modtaget en skriftlig rykker, hvori det er anført, at manglende betaling vil føre til ophævelse.
- er til gene for de øvrige beboere, og har modtaget en skriftlig advarsel.
Hvis dit lejemål er blevet ophævet, bør du straks kontakte en lejerforening.
Lejers opsigelse skal sendes skriftligt til udlejer, og opsigelsesdagen skal være anført. Det normale opsigelsesvarsel er 3 måneder, jf. lejeloven § 86, stk. 1, til den første hverdag i en måned.
Udlejer kan i nogle tilfælde opsige lejemålet, b.la. hvis udlejer selv ønsker at bebo det lejede, men udlejer kan kun undtagelsesvist opsige lejeren.
Hvis udlejer har opsagt dit lejemål, bør du straks kontakte en lejerforening.
Det grundlæggende princip, efter lejelovens § 98, er følgende
”du skal aflevere det lejede i samme stand som du overtog det”
ellers skal du betale udlejers udgifter/tab til at sætte det lejede i den stand det havde da du flyttede ind.
Ved fraflytning er der nogle regler, som en udlejer der udlejer mere end et lejemål skal overholde. Udlejer skal
- afholde fraflyttesyn, senest 14 dage efter at fraflytning har fundet sted. Det vil oftest sige, når lejeren har afleveret nøglerne til lejemålet.
- indkalde lejer skriftligt til fraflyttesynet, med mindst 7 dages varsel.
- udarbejde en fraflytningsrapport, som lejeren skal have udleveret ved synet.
- eller sende fraflytningsrapporten til lejer seneste 14 dage efter synet, hvis lejer ikke er til stede ved synet, eller ikke vil skrive under på rapporten.
Hvis reglerne ikke er overholdt, bortfalder udlejers krav på betaling ved fraflytning.
Er man ikke blevet skriftligt indkaldt (hvis man f.eks. har aftalt synet over telefonen), eller indkaldt med mindre end 7 dages varsel, men alligevel møder op til synet, eller blot er tilfældigt til stede i lejemålet, og alligevel skriver under på fraflytningsrapporten, tolker retten og huslejenævn dette som stiltiende accept.
Randers Lejerforening anbefaler derfor at lejer i sådanne tilfælde slet ikke deltager i synet, eller nægter at skrive under på noget som helst, hvilket du som lejer altid er berettiget til.
BEMÆRK!
Der er tale om en generel beskrivelse af reglerne i nogle specifikke situationer, primært indenfor privat udlejning, som derfor ikke passer på enhver situation.
Lejelovgivningen er kompliceret selv for specialister, og inden du skriver til udlejer bør du rådføre dig med Randers Lejerforening, hvor en sagsbehandlers mundtlige råd, vejledning og/eller vurdering af din sag er gratis.
Er dit lejemål blevet opsagt eller ophævet bør du straks søge hjælp, da du ellers kan blive smidt ud af din lejlighed.